Khi mua bán nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết sẽ thực hiện việc mua bán trong tương lai. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có người làm chứng được hiểu là văn bản sau khi thỏa thuận giữa hai bên sẽ có bên thứ 3 đứng ra làm chứng kí kết. Văn bản này có hiệu lực sau khi đặt bút kí với những nội dung cơ bản của hợp đồng để các bên có thể đảm bảo tính hợp pháp.

Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi có người làm chứng:

• Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp
• Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Theo Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện vì tranh chấp hợp đồng là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của luật này.

Hiện nay, thị trường bất động sản ở nước ta ngày càng nóng lên và nhận được sự quan tâm của nhiều người. Vì thế, nhu cầu mua nhà đất rất lớn, trong đó từ khóa tìm kiếm nhiều nhất là căn hộ chung cư. Do nhà đất có giá trị cao nên trước khi ký hợp đồng đặc cọc mua bán căn hộ hay chung cư các bên cũng cần lập hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện trong tương lai theo những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc này.

Theo quy định trong Điều 117 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, thì hợp đồng đặt cọc chưng cư căn hộ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự cùng năng lực hành vi dân sự phù hợp với hoạt động giao dịch dân sự được thành lập.
• Chủ thể phải tự nguyện tham gia vào giao dịch dân sự
• Mục đích cùng nội dung của giao dịch dân sự không được vi phạm các điều cấm của pháp luật và không được trái với đạo đức xã hội.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ là mẫu văn bản ghi nhận lại việc thỏa thuận đặt cọc mua bán đối với đất chưa có sổ đỏ.

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Đất hoặc nhà ở không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
• Trường hợp 2: Nhà đất có đủ điều kiện nhưng vì lý do gì đó mà chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ. Đối với trường hợp này, có 2 điều kiện cần để có thể giao dịch mua bán chuyển nhượng:
  • Nếu đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp mà chủ sử dụng đất muốn bán thửa đất đó thì bắt buộc phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác.
  • Do đó, xét theo bản chất thì chỉ khi có Sổ đỏ mới có thể thực hiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.
    

(Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Trong trường hợp đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ nếu có tranh chấp nên xử lý ra sao?

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thực hiện hợp đồng; thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc; và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
• Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi; gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Đất phân lô được hiểu là hình thức cá nhân, chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng lại quyền sử dụng mảnh đất này cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh. Việc mua bất động sản tại các dự án phân lô bán nền hiện đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Vì thế, mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất phân lô là yếu tố quan trọng trong quá trình giao dịch.

Kinh nghiệm khi làm hợp đồng đặt cọc mua đất phân lô:

• Kiểm tra và xác nhận thông tin về chủ đầu tư
• Tìm hiểu và kiểm tra tính pháp lý của dự án
• Xác định đất có bị tranh chấp hay thế chấp không
• Thời hạn sử dụng đất
• Kết cấu hạ tầng của dự án đất phân lô là gì có đúng quy hoạch 1/500 hay không cũng là điều bạn cần lưu tâm.

Theo quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Có thể hiểu mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà xưởng, kho bãi được nhiều người sử dụng trong mục đích kinh doanh và để có tính pháp lý sau khi làm xong hợp đồng cần đi công chứng.

Vậy nên có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên.

Hợp đồng đặt cọc được lập ra với mục đích:

• Để đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác.
• Để thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Đặt cọc là một hình thức giao dịch dân sự khá phổ biến thông thường được thực hiện dưới dạng đặt cọc tiền (tiền đặt cọc). Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên cần hoàn thiện biên bản giao nhận tiền đặt cọc (hoặc chuyển khoản ghi rõ nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua căn hộ số .... Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số... cấp ngày.../...../....). Đồng thời, đây cũng là một trong những tài liệu pháp lý quan trong khi xảy ra tranh chấp.