Nhiều người thường lúng túng khi nhận bàn giao nhà, không biết nên kiểm tra bước nào trước bước nào sau. Về cơ bản đối với các hạng mục trong căn hộ, bạn kiểm tra theo trình tự nào cũng không ảnh hưởng, quan trọng là đủ và không để sót các vấn đề cơ bản của nhà để đảm bảo việc nhận nhà được thuận lợi và tránh những sai sót không được phát hiện, sửa chữa kịp thời.

Một trong những nội dung quan trọng bạn cần lưu ý trước khi nhận nhà là hệ thống đường điện chung trong căn hộ, có thể lưu ý các vấn đề như sau:

• Tất cả ổ cắm điện đã có nguồn điện chưa? Nhiều bài báo thường đưa thêm nội dung được phép yêu cầu bố trí lại nhưng trên thực tế trừ phi quen biết hay trong quá trình làm bạn đã thăm quan nhà và nhờ đơn vị điện nước đi thêm hay đi theo ý còn khi nhà đã xong, nếu muốn đi lại đường điện hay bổ sung thêm là chi phí bỏ ra của chủ nhà tự thuê nhân công thực hiện
• Tất cả hệ thống đèn có hoạt động tốt không? Rất đơn giản bạn chỉ việc bật toàn bộ đèn trong nhà bạn để xem có cái nào hỏng hay không thôi, bao gồm: đèn trần, đèn nhà bếp, đèn ban công, đèn vệ sinh,... Đừng quên là bạn cũng nên ngó nghiêng xem chúng có sứt mẻ hay vỡ không nhé.
• Các thiết bị điện, viễn thông, tủ điện, quạt gió, hút mùi,... đều cần kiểm tra xem có hoạt động hay không. Và tốt nhất trong trường hợp này bạn nên mang theo một chiếc bút thử điện theo người nhé.
  
• Trường hợp đường nước nóng được hoàn thiện trước khi nhận thì nên kiểm tra xem hệ thống điện có trang bị dây mát chống giật không nhé.
• Hãy yêu cầu một sơ đồ hệ thống điện trong phòng. Phần lớn các căn hộ chung cư đều đi đường điện chìm. Nếu như bạn có ý định khoan đục 1 lỗ trên tường để treo khung tranh chẳng hạn thì nhất định phải có sơ đồ hệ thống điện nhé, vì nếu chẳng may khoan vào đường điện sẽ cực kỳ nguy hiểm.

Một trong những yếu tố quan trọng không kém điện và bạn sẽ sống cùng nó cho đến khi nào dời khỏi căn hộ của mình, đó chính là hệ thống nước và nguồn nước.

Đường nước đi trong nhà chắc chắn bạn không thể thay đổi hết khi căn hộ đã dần hoàn chỉnh và sang bước bàn giao. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể kiểm tra một số điểm để nếu cần thì yêu cầu Chủ đầu tư sửa lại trước khi bàn giao cho bạn. Vậy cụ thể là kiểm tra những gì?

Bạn cần kiểm tra hệ thống cấp nước, mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh, hệ thống thoát nước có đảm bảo, không bị đọng nước.

Đặc biệt đối với khu vực vệ sinh, cần xem kỹ hệ thống ống nước, thoát nước, sàn có bị đọng nước hay thoát chậm quá không. Kiểm tra áp lực nước cũng là một công việc nên làm: Áp lực nước từ vòi xịt vệ sinh, vòi hoa sen. Bạn nhớ để ý xem có rò rỉ không để yêu cầu chủ đầu tư thay thế. Kiểm tra xem có hiện tượng bị thấm không tại chân tường vệ sinh logia, ban công, hộp kỹ thuật (nội dung này hơi khó đối với nhà mới, vì không phải lúc nào việc kiểm tra thấm cũng có thể thấy được ngay)…

Đo diện tích căn hộ căn cứ vào đâu? Rất đơn giản, bạn hãy căn cứ trên bản vẽ mà người của Chủ đầu tư cung cấp. Trước khi tiến hành lên nhận nhà bao giờ Chủ đầu tư cũng cấp cho bạn một bộ bản vẽ. Vậy thì cứ căn cứ vào bộ bản vẽ đó với tổng diện tích nhà như đã ghi trong hợp đồng hai bên. (Nhiều nhà cẩn thận tỉ mỉ thường đo từng phòng từng vị trí, còn để nhanh và kiểm tra tổng diện tích căn hộ nhà mình bạn có thể chọn 2 đường xa nhất để đo trong trường hợp nhà bạn là vuông, chữ nhật thì cách đo này có thể chấp nhận được)

Sau khi đo xong bạn chốt số liệu này với bên bàn giao trên biên bản nhận nhà. Và bản vẽ này bạn sẽ còn dùng đến trong trường hợp sau khi nhận nhà bạn muốn sửa sang. Các sai sót bạn cũng có thể ghi thẳng lên các vị trí trong bản vẽ (bạn nên phô tô khoảng 2-3 bản để sử dụng).

Đối với ban công căn hộ cần kiểm tra những gì? Cơ sở nào để kiểm tra? Nếu để ý bạn sẽ thấy trong hợp đồng ký với Chủ đầu tư (hoặc người chuyển nhượng) tại các phụ lục có phần danh mục vật tư. Thông thường lan can sơn màu gì gạch lát như nào đều sẽ thể hiện và bạn có thể căn cứ vào đó để kiểm tra. Ngoài ra những yếu tố sau bạn cũng nên để ý:

• Sơn phủ lan can đúng màu quy định đảm bảo sơn đều đồng màu.
• Các vị trí thành lan can có được mài nhẵn không.
• Bạn có thể kiểm tra độ kín bằng cánh đóng cửa kính và hắt nước vào cửa, chú ý các khe tiếp giáp giữa khung và tường.
• Dội nước xuống sàn Lô gia để kiểm tra tình trạnh thoát nước có đều và đảm bảo thoát kịp không. Phễu thoát nước riêng ở cả khu Lô gia và khu giặt phơi, riêng biệt với phễu thoát nước máy giặt không.

Trường hợp khi nhận nhà bạn đã có sẵn hệ thống điều hòa thì đây lại là một mục cần kiểm tra (Nhiều căn hộ khi bàn giao Chủ đầu tư chỉ cấp điểm chờ, chủ nhà tự lo phía sau thì mình không cần kiểm tra nội dung này)

Để kiểm tra tình trạng điều hòa thì cách tốt nhất là bật nó lên. Như vậy bạn có thể biết điều hòa có chạy bình thường và ổn định không. Đồng thời trong quá trình điều hòa chay bạn cũng thử kiểm tra phía cục nóng của máy có bị rò rỉ nước không, đường ống có bị nhô ra ngoài không.
Các nội dung cần lưu ý bạn có thể ghi lại như sau:

• Tất cả các phòng đều mát, và phải ngắt lốc sau tối đa 2 tiếng, aptomat không nhảy
• Không chảy nước xuống sàn tại miệng thổi và miệng hồi

Lắng nghe khi cục nóng chạy có phát ra tiếng ồn quá to không. Nếu ồn thì kiểm tra những bước sau:

• Kiểm tra các tấm vận chuyển đã tháo chưa
• Kiểm tra đường ống có bị chạm vào vỏ máy không
• Kiểm tra xem cục nóng có bị nghiêng, xiêu vẹo hay không. Các buloong ốc vít có lắp đủ và chặt không

Đối với hạng mục này có 2 điểm chính bạn không thể bỏ qua là hiện tượng nứt và màu sơn.

Đối với tường thì ngay khi bước vào căn hộ bạn cần đi một lượt xem tường có bị nứt không, nếu có phải yêu cầu xử lý ngay tránh việc ngấm nước dẫn đến hỏng sơn tường. Việc thứ hai là kiểm tra độ phẳng của tường. Với nội dung này bạn có thể dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa thước và tường, tắt đèn và dùng đèn pin soi ngược lại xem ánh sáng lọt ngược lại. Kiểm tra đặc biệt ở cao độ khoảng 1,5m đến 1,8m ( Chỗ giáp lai giữa hai tầng giáo) là hay bị lỗi nhất

Đối với màu sơn thì bằng quan sát mắt thường bạn hoàn toàn có thể đánh giá được các tiêu chí như: Màu sơn phải đồng đều, không loang lổ, sơn phẳng hay không (bạn nhớ lưu ý các chỗ quanh công tắc, miệng điều hòa, quạt gió là hay lỗi nhất), phần sơn giữa trần và tường có tương đồng hay bị lệch màu không để yêu cầu sơn lại.

Đối với phần sàn gỗ các bạn có thể lưu ý những điểm sau:

• Màu sắc: Phải đều màu, lớp phủ vân bề mặt phẳng không xước, lỗi.
• Kiểm tra độ phẳng của sàn bằng thước nhôm, kết hợp đèn pin như kiểm tra tường, nếu không phẳng, yêu cầu sửa lại.
• Kiểm tra các khe hở giữa 2 tấm gỗ, nếu hở lớn, yêu cầu sửa lại.
• Kiểm tra toàn bộ mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không (chú ý các góc nhà, cạnh tường, cửa toilet) (Bạn đi lên những vị trí này, mắt thường có thể không thấy nhưng nếu nghe tiếng kêu lớn, cọt kẹt tức là có vấn đề), trường hợp lỗi cần yêu cầu sửa.
• Kiểm tra nẹp chân tường: Phải đồng mầu, chỗ nối đấu đầu nẹp chân tường phải phẳng, không nhìn thấy nốt đinh trên mặt nẹp, các đoạn nối không được quá ngắn, phải lớn hơn 1,5 – 2m cho mỗi đoạn, chỗ tiếp giáp giữa nẹp chận tường và sàn gỗ không được hở khe theo mặt bằng và mặt đứng. Nếu hở mặt bằng tức là sàn gỗ bị hụt, hở mặt đứng là nẹp chân tường bị lẹm hoặc cong.

Đối với sàn ốp gạch thì bạn lưu ý các nội dung: Các mạch ốp phải thẳng, đều và sắc nét. Toàn bộ bề mặt kết cấu phải làm sạch vữa, bột trát mạch và các vết bẩn ố trên bề mặt ốp. Công tác kiểm tra chất lượng ốp tiến hành theo trình tự thi công và bao gồm các chỉ tiêu chính như sau:

• Độ phẳng của mặt ốp (tương tự như kiểm tra tường)
• Độ đặc chắc và bám dính của nền ốp với vật liệu ốp: Kiểm tra bằng cách gõ vào bề mặt gạch ốp.
• Độ đồng đều của của mặt ốp về màu sắc, hoa văn, các mạch ốp, chi tiết trang trí.
• Đối với các phòng khác cũng kiểm tra tương tự, về độ phẳng, đồng đều màu sắc, không bị nứt, vỡ, các mạch gạch phải được đầy và cùng màu sàn gạch.
• Mặt ốp phải thoả mãn các yêu cầu: Tổng thể mặt ốp phải đảm bảo đúng hình dáng, kích thước hình học theo yêu cầu của thiết kế.
• Vật liệu ốp phải đúng quy cách về chủng loại, kích thước và màu sắc, không cong vênh, sứt mẻ, không có khuyết tật
  Màu sắc của mặt ốp bằng vật liệu nhân tạo phải đồng nhất.
• Các mạch ốp ngang dọc phải sắc nét, đều thẳng và đầy vữa.
• Vữa trát trên kết cấu phải chắc đặc. Khi kiểm tra vỗ lên mặt ốp không có tiếng bộp. Những viên bị bộp và long chân phải tháo ra ốp lại.
• Trên mặt ốp không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra.
• Khi kiểm tra bằng thước dài 2m đặt áp sát vào mặt ốp, khe hở giữa thước và mặt ốp không quá 2mm.

Về màu sắc: Phải đều màu, không lệch màu giữa các cửa và trong cùng một bộ cửa, kể cả khuôn cửa và nẹp cửa. Không bị cháy đen tại các góc có nẹp trang trí.

Về mức độ hoàn thiện: Phải nhẵn mịn, không bị thô ráp, không bọt khí trên bề mặt (kiểm tra bằng cách dùng tay xoa lên mặt gỗ).

Đối với cửa gỗ phải nhìn thấy vân bởi thông thường cánh khi phun bị cháy mầu, thợ sẽ đè mầu mất vân gỗ như sơn bệt.

Cánh lắp phải thẳng: Kiểm tra bằng cách mở cửa ra khoảng 45 độ, thấy cánh không tự đóng hay tự mở là đạt yêu cầu.

Bản lề: Phải sạch sẽ, không dính sơn PU (sơn gỗ), các đầu vít không bị toét, bản lề không bị xước. Bản lề phải đục chìm vào trong khuôn, không lắp nổi trên mặt khuôn.

Khóa cửa: Khóa phải dễ tra không bị kẹt. Bạn nên thử tất cả các khoá không bị xiết, đút chìa rút chìa nhẹ nhàng. Sau khi đóng cửa cầm tay khóa, giật và đẩy nhẹ, nếu cánh bị lắc tức là đục khóa sai. Cánh cửa khi khóa có độ chặt vừa phải, cánh đục sai sẽ gây tiếng ốn nếu gặp gió đẩy vào.

Kích thước cánh cửa: Cánh cửa cách sàn tối đa 5mm, cách khuôn cửa tối đa 2mm, nhưng cũng không được sát quá dễ gây xệ, chạm đất và chạm khuôn.

Số lượng chìa cho mỗi khóa: Thử từng chìa cho mỗi ổ khóa, lấy băng dính giấy ghi lại dán lên chìa cho dễ tìm về sau.

Đối với cửa nhôm kính: Phải không trầy xước, kéo ra nhẹ nhàng, silicon bơm mép kính và khung nhôm phải đều và bóng phẳng. Khóa cửa nhôm dùng tay giật và đẩy nhẹ, cánh không được rung lắc quá mạnh, khi kiểm tra thì kéo ra vào phải nhẹ, không kẹt, vấp và khi đóng toàn bộ nhìn khe giữa hai cánh cửa kính phải đều và cùng nằm trên mặt phẳng.

Cơ bản mình đã nêu khá đầy đủ cho phần kiểm tra cửa căn hộ, các bạn có thể căn cứ trên những tiêu chí này để xem xét căn hộ của mình trước khi nhận bàn giao.

Kiểm tra sự thoát nước: Đóng hết đường thoát nước ở chậu, mở vòi nước (kiểm tra đồng thời cả nóng lạnh) cho gần đầy sau đó xả nước và quan sát: Nếu nước chậu thoát trước 01 phút --> Không bị tắc, cái nào thoát chậm phải xem lại (bạn có thể kiểm tra tương tự cho chậu rửa ở bếp). Đồng thời kiểm tra xi phông xung quanh có bị thấm nước không.

Kiểm tra các điều kiện liên quan để đảm bảo không có mùi nhà vệ sinh:
Kiểm tra số lượng phễu thoát sàn: Nếu có tắm đứng thì theo nguyên tắc phễu thoát sàn của tắm đứng riêng, sàn riêng.

Giật nước bồn cầu và quan sát xem có bị thấm ra sàn không, mở nắp két nước ra quan sát xem van phao có hở không (vẩy một giọt mực vào trong bệ xí cho dễ nhìn).

Kiểm tra các thiết bị vòi và khu để giặt:

Các thiết bị vòi sen, vòi, xịt kiểm tra tình trạng xem có hoạt động tốt không, tắt vòi nước còn rỉ ra không.
Kiểm tra có vòi xối để lấy nước lau nhà không.
Kiểm tra đường cấp nước, thoát nước cho máy giặt.

Phần vách kính tắm đứng:
Kiểm tra bằng cách đóng cửa lại, mở nước ra, phun nước lên các phần gioăng cửa xem có bị hở nhiều không, kiểm tra xem nước có bắn ra ngoài không, nước trên sàn có thoát kịp không. Kiểm tra silicon có được bắn gọn đẹp hay lem nhem ra ngoài không. Kiểm tra gờ chặn nước phải cao 10 phân. Nếu không đạt, yêu cầu sửa chữa.

Cuối cùng: Với khu vệ sinh khi đảm bảo đã kiểm tra kỹ vệ sinh, thì hứng lấy một xô nước đầy, ra ngoài cửa và dội vào trong sàn vệ sinh, quan sát xem nước thoát thế nào, có bị đọng ở đâu không, nếu không đọng và thoát nhanh là ổn.
Kiểm tra van tổng nước nóng, lạnh từ đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang. Đóng mở thử để đảm bảo van tổng cắt nước tốt, không bị hở, đồng hồ có phải đúng đồng hồ đo nước nhà mình không, hay bị đánh dấu nhầm. Yêu cầu cho biết đồng hồ nước có được kiểm định tại các cơ quan nhà nước không? Chốt chỉ số đồng hồ nước.

Hạng mục này chỉ kiểm tra khi nó nằm trong nội dung bàn giao căn hộ. Trên thực tế không phải nhà nào khi mua cũng đều đầy đủ hết các hạng mục, đặc biệt là hạng mục này. Đa phần sau khi nhận nhà chủ nhà mới bắt đầu đo đạc để sắm sửa trang thiết bị nội thất như tủ quần áo, tủ bếp. Trong trường hợp đó, tiêu chí dưới đây có thể được dùng tham khảo để kiểm tra sản phẩm của đội thợ/ đơn vị mình đặt hàng.

Màu sắc: Kiểm tra như với cửa gỗ, lưu ý là tủ sơn bệt về độ nhẵn mặt trong cánh, các cánh tủ khi kéo phải êm, không kêu, không chạm nhau.

Hoàn thiện: Cánh tủ không được vênh (thông thường cánh tủ quần áo rất hay mắc lỗi này), bạn có thể ngắm bằng mắt hoặc áp các thước nhôm để kiểm tra. Cánh mở ra đóng vào không bị chạm vào các cánh/kết cấu khác. Khi đóng các khe hở giữa các cánh, giữa cánh với cánh tủ phải đều, khe hở tối đa không quá 2mm.

Bản lề, bật tủ bếp: Phải bắt chắc chắn và đầy đủ vít, với cánh có chiều cao <600 thì cần 2 bản lề cho mỗi cánh, lớn hơn phải có từ 3-4 bản lề/cánh. Kiểm tra các ngăn kéo kéo ra nhẹ nhàng. Không tự trôi ra, các ruột ngăn kéo phải được phủ sơn. Cẩn thận nhấc hẳn ngăn kéo ra ngoài nhìn phía trong ruột tủ có sơn hay không (Nhiều đơn vị thường bỏ qua công đoạn sơn trong ruột tủ để giảm khối lượng sơn sử dụng).

Mặt đá tủ bếp: Chỗ nối phải phẳng (kiểm tra bằng tay hoặc áp thước nhôm lên), các cạnh phải đánh bóng đều, không còn vết mài, chỗ đặt mặt chậu rửa tiếp xúc với mặt đá phải bơm silicon, vết bơm không được lem nhem.

Đối với khu vực trong căn hộ thường thiết bị báo cháy sẽ có 1 đầu báo cháy trong căn hộ, khu bếp có thể có thêm một đầu báo khói (tùy chung cư). Cơ bản đối với thiết bị và hệ thống báo cháy được đơn vị PCCC và chủ đầu tư nghiệm thu và một khuyến cáo dành cho các gia đình là không nên thử. Thay vào đó bạn nên để ý như: Quan sát Hộp chữa cháy trong tòa nhà mình ở xem có bố trí đầy đủ ở những khu vực quy định chưa.

Bạn có thể kiểm tra hộp Phòng cháy chữa cháy bằng cách thử chuông báo cháy để xem có hoạt động không.Thử đầu phun nước khi có hỏa hoạn. Mở hộp cứu hỏa ở hành lang (vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy... đã có chưa?

Đây cũng là một khu vực sử dụng chung mà bạn nên kiểm tra trong quá trình nhận bàn giao nhà. Về cơ bản bạn có thể lưu ý những điểm sau:

Sử dụng thang máy và quan sát xem quá trình đóng mở cabin có bất thường không? Lúc bấm thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không? Lưu ý: Vì thang máy mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, dù có vội vàng đến mấy các bạn cũng nên nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa. Điều này cực kỳ quan trọng và nên lưu ý để tránh những tai nạn đáng tiếc có thể xảy ra.

Đối với dự án xây dựng nhà ở để bán, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rất rõ ràng: “Chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà cho người mua khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.

Như vậy đối với những hạng mục thuộc khu sử dụng chung, hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo trước khi tiến hành bàn giao cho người dân.

Cuối cùng sau khi xem xét căn hộ và các khu sử dụng chung xung quanh, trước khi tiến hành ký nhận bàn giao nội dung quan trọng sau cùng và rất cần thiết chính là hệ thống pháp lý để đảm bảo sự an toàn cho chính bạn. Vậy cơ bản những giấy tờ cần thiết bạn cần xem xét những gì:

Thứ nhất: Giấy phép xây dựng.

Thứ hai: Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

Thứ ba: Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

Thứ tư: Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

Thứ năm: Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

Thứ sáu: Bản vẽ hoàn công.

Thứ bảy: Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

Thứ tám: Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy

Thứ chín: Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng.

Thực ra đối với các văn bản kể trên không phải đơn vị nào bạn yêu cầu cũng sẽ được cung cấp đầy đủ toàn bộ. Trong trường hợp đó thì cá nhân mình khuyến nghị các bạn nên chú trọng vào: Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng, Thỏa thuận PCCC, đấu nối điện nước và Bản vẽ hoàn công là những hồ sơ nên đề nghị Chủ đầu tư đưa ra bởi:

Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng được các bên liên quan ký kết là sự thể hiện đảm bảo rằng công trình về cơ bản đã được hoàn thiện và có thể đưa vào sử dụng.

Thỏa thuận PCCC, đấu nối điện nước để đảm bảo vấn đề an ninh công tác PCCC và điện nước để đảm bảo các cư dân khi nhận bàn giao sẽ có đủ cơ sở ký Hợp đồng điện nước với đơn vị liên quan.

Bản vẽ hoàn công, ít nhất là với căn hộ của bạn để khi tiếp nhận bạn có thể tiến hành bố trí, sửa sang nhà cửa của mình mà tránh những phiền toái như khoan đục nhầm phải đường điện, đường nước.