Việc đầu tiên bạn cần làm khi nảy ra ý định xây dựng và kinh doanh phòng trọ cho thuê đó là khảo sát mặt bằng và nhu cầu của người thuê. Tức là bạn cần xác định xem khu đất bạn định xây phòng trọ nằm ở địa điểm nào? Có gần các cơ quan, xí nghiệp, trường học, công viên hay các tụ điểm vui chơi giải trí không?

Từ đó bạn sẽ tiếp cận được các đối tượng có nhu cầu thuê phòng trọ (học sinh- sinh viên, người lao động bình thường, công nhân hay công chức...). Việc khảo sát mặt bằng và xác định được đối tượng thuê còn là bước đệm giúp bạn có kế hoạch cụ thể cho việc xây dựng cũng như quản lí nhà trọ sau này.

Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế cũng như mặt bằng bạn có thể đầu tư xây dựng mô hình phòng trọ cho thuê phù hợp. Bạn hãy cân nhắc xem cần xây dựng bao nhiêu phòng trọ, diện tích ra sao, công trình vệ sinh như thế nào, có để gác xép không?

Ngay cả những chi tiết nhỏ như chọn màu sắc sơn, chất liệu các loại cửa hay các thiết bị lắp đặt trong phòng trọ cũng cần lưu ý. Mục đích cuối cùng bạn hướng đến là có được khu nhà trọ cho thuê siêu lợi nhuận nhưng vẫn đảm bảo không bị "cháy túi" khi đầu tư.

Nếu bạn có khả năng tài chính dồi dào thì bước này hoàn toàn đơn giản. Tuy nhiên nếu kinh tế của bạn còn chưa đủ so với nhu cầu xây dựng phòng trọ cho thuê thì hãy cân nhắc việc huy động vốn. Bạn hãy xác định rõ ràng nguồn vốn vay của mình, thời gian thu hồi vốn và những rủi ro trong quá trình cho thuê nhà trọ. Việc huy động vốn còn giúp bạn định liệu được giá thành cho thuê nhà.

Công việc tưởng chừng như đơn giản này lại cực kì phức tạp bởi đối tượng thuê nhà của bạn mỗi người một tính. Việc quản lí nhà trọ cũng cần có kế hoạch cụ thể. Bạn hãy lưu ý đến hợp đồng thuê nhà, thời gian thuê, giá thành, trách nhiệm của hai bên.

Ngoài ra cũng cần chú ý thêm các thủ tục như đăng kí tạm trú, giờ giấc khu trọ, cách xử lí những tiếng ồn hoặc mâu thuẫn phát sinh trong khu trọ.

Để đồng tiền của bạn bỏ ra có thể sinh lời tối đa, khi đầu tư vào xây dựng và kinh doanh phòng trọ cho thuê bạn cũng cần chú ý quay vòng vốn. Tức là số tiền bạn thu được phải lớn hơn số vốn ban đầu bỏ ra.

Không những vậy bạn còn cần tính toán đến những rủi ro (người thuê nhà nợ tiền, không trả, các thiết bị trong phòng trọ bị hư hỏng, tổn thất). Bạn có thể dựa vào cơ sở vật chất hiện tại và số vốn đang có để thực hiện quay vòng vốn (có thể mở rộng phòng trọ, cải tạo hoặc sang sửa) phù hợp với giá thành và nhu cầu của người thuê trọ.

Cho dù là môi giới, hay xây nhà trọ cho thuê, thì công việc khó hơn sau đó là tìm người cho thuê trọ. Nếu lợi thế địa điểm của bạn là gần các trường Đại học, hay khu văn phòng, hành chính trung tâm thì điều này rất dễ dàng và thuận lợi. Hầu như chỉ cần treo 1 tấm biển là đã có người liên hệ xem phòng rồi. Nhất là những mùa tựu trường của sinh viên mới.

Tuy nhiên, nếu các nhà trọ trong ngõ hẻm, hay các xa trung tâm, hoặc đầu tư hệ thống phòng trọ có quy mô lớn thì vấn đề tiếp cận khách hàng tiềm năng không hề dễ dàng. Lúc này hãy nghĩ đến các phương pháp tiếp cận khách hàng như sau: Thiết kế website cho thuê phòng trọ. Tiếp cận khách hàng qua Facebook. Quảng bá phòng trọ thông qua các trang rao vặt bất động sản.

Việc tính toán giá phòng cho thuê phải dựa trên mặt bằng giá cho thuê phòng tại khu vực cho thuê (Tức là so sánh giá cho thuê tại các phòng trọ có cùng diện tích, công năng và cùng khu vực). Ví dụ, phòng 20 mét vuông ở khu vực trung tâm, gần chợ, tiện đi lại có giá trong khoảng 2- 3 triệu. Lúc này, bạn sẽ quyết định giá dựa trên việc phòng của bạn có đồ nội thất gì, có điều hoà và bình nước nóng không?

Bên cạnh đó, bạn cũng phải đưa ra mức giá điện nước phù hợp nhất. Thông thường, khi cho thuê phòng trọ, bạn phải tính dựa trên mức giá kinh doanh chứ không phải dành cho hộ gia đình. Mặc dù vậy, nhiều người vẫn để giá điện nước theo giá nhà nước, nhất là khi bạn cho thuê một số ít phòng trọ. Dù là trong trường hợp nào, giá cả vẫn là một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến quyết định thuê phòng trọ hay không của khách thuê trọ.

Kinh nghiệm quản lý phòng trọ thứ hai là không chiều khách thuê. Mặc dù chủ nhà nên thân thiện với khách thuê nhưng không “thân thuộc”. Những người kinh doanh nhà trọ cần khách thuê để duy trì thu nhập. Nhưng không phải là chủ nhà “chiều” khách thuê vô điều kiện.

Thậm chí, nhiều trường hợp khách thuê thấy chủ nhà dễ tính nên thường “nhân cơ hội” này để chậm tiền nhà, tiền dịch vụ. Trong khi đó, nếu người thuê cứ nợ tiền nhà kéo dài thì chủ nhà sẽ rất khó mới có thể thu hồi vốn đầu tư. Do đó, ngay từ đầu hãy giữ một thái độ cương quyết trong các vấn đề thuộc về nội quy và cam kết. Còn nếu chủ nhà quá khó tính thì khách thuê không thoải mái.

Trang bị camera giám sát trong khu nhà trọ cho thuê là một lựa chọn lý tưởng để việc quản lý được hỗ trợ tốt hơn. Có thể theo dõi mọi hoạt động diễn ra tại khu trọ nên dù bạn ở đâu cũng có thể quản lý tốt, phát hiện kịp thời những vấn đề tiêu cực xảy ra. Vừa hỗ trợ cho quản lý lại giúp duy trì an ninh, bảo vệ tài sản cho khách thuê tốt hơn.

Những khu trọ có camera giám sát được đưa vào sử dụng luôn được đánh giá cao, nhận được sự tin tưởng lớn của khách thuê đáng kể. Điều này giúp thu hút lượng lớn người thuê, duy trì được nguồn thu nhập ổn định mỗi tháng và cũng giúp khách thuê giảm thiểu thời gian cho việc quản lý phòng trọ hiệu quả.

Tùy vào mẫu thiết kế nhà trọ mà lựa chọn các loại vật liệu khác nhau nhưng bạn hoàn toàn có thể giảm chi phí xây nhà trọ cho thuê nhờ vào việc lựa chọn vật liệu xây dựng phù hợp với kết cấu, bản vẽ thiết kế nhà trọ, phòng trọ.

Hạn chế mua các loại vật liệu ngoại đắt đỏ mà chất lượng không đảm bảo, bạn có thể mua một số nguyên liệu trong nước với giá cả hợp lý mà chất lượng hoàn toàn yên tâm như xi măng Hải Phòng, cát ở ven đê sông hồng, thép Hòa Phát....Những phòng trọ giá rẻ, cấp 4 có thể lựa chọn vật liệu bình dân, giá rẻ để tiết kiệm chi phí. Những nhà trọ cao cấp thì có thể đầu tư đúng mức, nhưng tránh quá cao cấp bỏi độ giá thành chi phí xây dựng nhà trọ.